De woningmarkt is oververhit. Halverwege het eerste kwartaal van 2021 wisselde een bestaande woning voor 385.000 euro van eigenaar. Dat was 15 procent meer dan een jaar eerder. Zestig procent van de woningen ging weg voor een hogere prijs dan de vraagprijs. De NVM sprak van een ‘absurde’ situatie. Als boosdoeners wees de makelaarsvereniging naar de lage rente, het woningtekort en de stabiele verwachtingen over de economie.

ABN Amro schreef dat de nieuwe regels die starters meer kansen op de woningmarkt moesten bieden, eerder een negatief dan een positief effect hadden. Starters tot 35 jaar konden vrijstelling krijgen van de overdrachtsbelasting. Daarnaast werd het maximale leenbedrag voor mensen met een studieschuld verhoogd. Deze maatregelen resulteerden vooral in hogere prijzen. De verkopers gingen met het beoogde startersvoordeel aan de haal.

Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer is niet verbaasd. “De woningmarkt is een bijzondere markt”, legt hij uit. “In een gewone markt neemt de vraag af als prijzen stijgen en groeit het aanbod. Dat is hier niet het geval. Je kunt niet zeggen: ‘Het is me te duur, ik ga maar niet wonen.’ En extra woningen heb je ook niet zomaar beschikbaar. Dat kost jaren. Dus als de rente laag is, de leennormen verruimd worden en de lonen stijgen, dan worden woningen duurder.”

Slachtoffers

Woningeigenaren zien door de enorme prijsstijgingen hun vermogen snel groeien. Zij hebben weinig last van de duurdere woningen; als ze een andere woning kopen en verhuizen, verkopen ze hun oude woning voor een mooie prijs. De werkelijke slachtoffers zijn starters op de woningmarkt. Die zien een eigen woning steeds verder uit beeld verdwijnen. Tenzij ze rijke ouders hebben die een ton belastingvrij kunnen bijpassen. Waardoor vervolgens de prijzen nog verder stijgen.

Vroeger konden starters dan uitwijken naar een huurwoning, maar dat is steeds moeilijker geworden. Voor een sociale huurwoning lopen de wachttijden op tot tien jaar en meer. En huren in de vrije sector is ook onbetaalbaar geworden. De Nederlandse Bank rapporteerde in februari 2021 dat huurders gemiddeld 38 procent van hun inkomen aan wonen besteden, en kopers 29 procent. En door de jaarlijkse huurverhoging en de afnemende hypotheeklasten neemt dat verschil in de loop der jaren alleen maar toe.

DNB roept op om het verschil tussen huren en kopen te verkleinen. Bijvoorbeeld door het vermogen in de eigen woning net zo te belasten als spaargeld. Econoom-journalist Hans de Geus gaat in zijn recent verschenen boek Hoe ik toch huisjesmelker werd een paar stapjes verder. De overdrachtsbelasting mag van hem weer naar 6 procent, vermogens mogen steviger belast worden en de fiscus mag ook een veel groter deel van erfenissen naar zich toe halen.

Kaartenhuis

De maatregelen moeten stapsgewijs worden ingevoerd, stelt De Geus, ander stort het hele kaartenhuis in elkaar. Want een groot deel van de financiële wereld steunt op een stabiele woningmarkt. “Met de deregulering van de financiële wereld kwam er steeds meer ruimte om te lenen. De hypotheekrenteaftrek hielp ook een handje mee, net als de dalende rente, de liberalisering van de corporatiesector en de verhuurdersheffing. Je kunt dat niet zomaar terugdraaien.”

De woningmarkt laat ons zien wat de gevolgen zijn van grote vermogensongelijkheid, aldus De Geus: een tweedeling tussen de haves en de have nots. Een tweedeling die als er niets verandert alleen maar groter zal worden. “Ons belastingsysteem bevoordeelt vermogen en benadeelt loon uit arbeid. De econoom Thomas Pikkety heeft beschreven dat de samenleving als geheel daar slechter van wordt. Ik hoop dat mijn boek bijdraagt aan de discussie om daar iets tegen te doen.”

Meer bouwen zal niet veel aan helpen, verwacht De Geus. “Het woningtekort was er altijd al en loopt de afgelopen jaren zelfs terug. Overigens is het ook maar de vraag hoe je het woningtekort definieert. Eén miljoen woningen over tien jaar? Dat is geen prognose, maar het gevolg van beleid. Ik ben niet tegen bouwen, maar het lost het probleem van de tweedeling niet op.”

Meer bouwen

Peter Boelhouwer is wél een uitgesproken voorstander van meer bouwen, al was het maar om de bevolkingsgroei op te vangen. En daar is ook nog voldoende ruimte voor, vindt hij. “Nu is 8 procent van de oppervlakte bebouwd. Laat dat eens 9 procent worden, dan is er nog genoeg ruimte over. Nederland vol? Dat is kletskoek. Maar dan moeten we wel betaalbare woningen bouwen, niet zoals nu alleen maar boven de vier ton. En meer tijdelijke woningen, met hulp van prefab kun je dat heel betaalbaar doen.”

Boelhouwer is het met De Geus eens dat er iets gedaan moet worden aan de vermogensongelijkheid. “Je kunt de overwaarde belasten, de woning in box 3 onderbrengen of het woningforfait verhogen. Je zou ook iets aan de erfbelasting kunnen doen. De huidige lage tarieven zetten starters zonder rijke ouders op een achterstand. En het puntensysteem terug voor de particuliere sector vind ik ook een goed idee. Daar is het nu soms Wild West.”